逝者如斯夫，过去的一年，如同全国楼市的主旋律一般，珠海楼市走过了跌宕起伏的一年。而在年底，珠海楼市利好频频，聚焦了全国目光之后，2010年的珠海楼市，在政策东南西北风的吹打下，更多的需要回归基本面，更加清楚的审视自身。笔者作如下三大猜想，仅供抛砖引玉。
猜想一、从环板障山转到环澳门，楼市发展格局生变？
珠海经济特区的设立与澳门有着密不可分的关系，从标志性的拱北关口以及湾仔码头开通的“澳门环岛游”可见一斑，但是珠海后来的城市发展却没有按照“环澳门”走向进行布局，将拱北、湾仔一体化规划建设，并推动横琴的城市化，使珠海形成拱北-湾仔-横琴这样的环澳门主城区架构。
20余年来，珠海走的是另一条道路--以老香洲为出发点向西延伸，在新香洲、柠溪等板块作“摊大饼”式发展。这种城市格局的弊端在遭遇发展瓶颈的珠海日益显现。而在这一转折关口，珠海迎来了港珠澳大桥的落地和横琴新区的落实，在衔接拱北和横琴的湾仔十字门建设城市新CBD可谓顺应时势，锦上添花。珠海终于由环板樟山的城市格局有望重新转回环澳门发展的道路。
以今天看来，华发当年抢滩南湾可谓神来之笔，可谓为其此后跳跃式的发展奠定了坚实的基础，而在当时的地产圈看来，则可谓兵行险着。由此可见，做房地产，对于城市格局的把握和对于发展的前瞻性之重要。
目前，珠海已经确立以大情侣路作为城市主轴，东西发展。东部以唐家湾为代表,复合拉动拱前吉的商住需求，代表主城最高端的独立城市功能，成为城市产业发展及城市研发、居住的北大仓。中部以横琴、十字门中央商务区为代表，整合联动澳门资源，形成平台。西部的产业经济发展带动区域城市化建设。
从这个意义上来说，珠海传统的楼市热点区域将随之出现变化和转移，格力、中海等重兵集结的唐家、除旧布新的湾仔、连接东西双城的前山河一河两岸等，由于发展潜力巨大，有望成为新的楼市热点，拱前吉在先发优势的基础上也将迎来新气象。
猜想二、西部楼市“和平崛起”？
西部楼市一直是珠海楼市的老大难问题，由于交通瓶颈的限制，西部楼盘是全国的，却不见得是珠海人的。西部的楼盘大多数为外地人买走，而珠海人宁愿去“后花园”坦洲和三乡购房一直是西部地产人心中的痛。
随着东西交通动脉的加紧建设，西部楼市有望实现“和平崛起”，这一方面是因为东部主城区均价破万后楼市的“挤出效应”日趋明显。不少新珠海人要解决居住问题，考虑的工作与居住地之间的半径在加大；一方面，西部楼市的发展商们早已枕戈待旦，国企珠光和电力地产均有百万大盘在加紧建设当中，而世荣的里维埃拉和华发水郡也一直针对珠海本土人士加强营销，对于新珠海人来说，能够居住在珠海市内还是有相当的吸引力；再者，西部上天下海两大产业园-航空产业及游艇产业，以及其他基础的资金密集型重工业，必然带来资金和人才的涌入，新珠海人区域性的偏见较少，较容易接受郊区大盘的模式。在内外力的共同作用下，西部楼市有望一扫颓势，实现“和平崛起”。
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